2017年，房地产市场的特点是遭遇密集调控、因城施策。未来的一年，楼市会呈现出怎样的趋势和走向？

12月5日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布的《中国住房发展报告（2017~2018）》（以下简称《发展报告》）给出了预判。报告预测称，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整。

   《发展报告》指出，2017年楼市总体稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温，其中，尖塔型房价体系有所收敛，随着本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整期和降温期。

住房市场总体风险有所降低。2016年下半年以来，“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标取得了明显效果，中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化。中原地产近日发布的数据显示，2017年以来，相关房地产调控政策措施的出台已经接近180次。回顾政策调控年，《发展报告》指出，2016~2017年，中国住房市场总体稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温。

   《发展报告》认为，经过一轮因城施策的密集调控，中国尖塔形房价体系在2017年有所收敛，不同区域、层级、城市群分化各异。中国房价体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群房价存在显著差距，一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。看好住房租赁市场前景《发展报告》预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整，但也存在若干不确定性风险。

   总体上，本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年将明显回落，全国总体库存将会进一步下降，而降幅则有所收窄。2018年全年投资增速可能会稍低于2017年的水平。

   在租售并举的政策背景下，《发展报告》认为，住房租赁市场将是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显著的提升，其中一、二线城市的份额占比和总体规模提升将更加显著。因此，在租赁土地供应方面，报告预计将有更多的租赁用地进入市场。如何有效运营自持地块和租赁地块，增加盈利能力将成为未来房企重点探索的方向。

认为房企将继续强者恒强2017年房地产行业集中度上升趋势明显，龙头企业规模与业绩大幅提升，中小房企逐渐被挤出市场。

   《发展报告》提出，在人口结构改变、购房人群减少、存量市场压力增加以及“房住不炒”的政策持续调控等背景下，房企已经没有了过去高速发展的土壤，市场整体下行和集中度持续攀升已经成为确定的趋势，房企正面临转型阵痛期和新一轮洗牌。预计2018年房地产企业强者恒强的态势会持续，大型房企在产品、布局、管理机制等方面具有较强优势，部分中型房企增长迅猛。《发展报告》指出，在集中度不断提升的背景下，无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道，都将有利于财务健康的大型开发企业。

事实上，在租售并举的政策调控影响下，未来住宅销售市场规模将遭遇“天花板”，单一的“卖房”模式难以为继，房企需提升多元化业务的竞争力。

    对于未来房企的转型路径，报告提出包括园区、商业、文旅、养老、医疗、物流、金融、城市配套的七大“地产+”的转型方向，此外，社区物业、特色小镇等也都将成为房企探索的方向。